Er det billigere at eje end at leje, er anskueliggørelsen af omkostningerne forbundet med at købe og eje en bolig i vores situation.
Vi bor pt. til leje og når folk ser vores udgifter hertil, bliver jeg ofte stillet spørgsmålet:
Hvorfor køber I ikke en bolig?
Random person på nettet
Antagelsen er generelt, at ejer man sin bolig, så sparer man op til sig selv og lejer man, er det penge ud af vinduet.
Det er dejligt, når tingene er simple, men så simple er de altså ikke.
Vores samlede boligpost i budgettet lyder på ca. 14.000 kr. om måneden fordelt på leje og forbrug.
Derfor har jeg brugt lidt tid på at skrue et eksempel sammen, som ville passe til en sammenligning for os.
Vi ønsker ikke noget banklån og derfor skal vi selv komme med de 20% af prisen til udbetaling, da realkreditlån kun må dække de 80%. Vi har en boligopsparing på 300.000 kr. og ca. 200.000 kr. i obligationer, der kan anvendes.
Det giver tilsammen 500.000 kr. og dermed, at vi kan købe en bolig til 2.500.000 kr.
Lad os blive klogere på, hvad forskellen reelt er på at eje og leje.
🎬 YouTube
🏡 Forskellen på at eje og leje
Som lejer er der 2 typer af udgifter forbundet med boligen. Der er et engangsbeløb i form af et indskud og så er der de løbende omkostninger.
- Leje
- Forbrug
Størrelsen på indskuddet kan der være meget stor forskel på og det samme gør sig gældende for mulighederne for at se nogle af pengene igen.
Forbruget er nok nogenlunde det samme, som hvis du ejer. Jeg kan ikke se et argument for, hvorfor det skulle være anderledes.
🤷♂️ Hvad koster det?
Der er grundlæggende to typer af udgifter til en ejerbolig. Dels er der finansieringen af købet, som er en engangsudgift og dels er der forskellige løbende udgifter:
- Løbende finansiering
- Ejerudgifter
- Forbrug
- Vedligehold
Derfor er det relativt kompliceret at gennemskue, hvad det reelt koster at være ejer.
Derfor satte jeg mig for at sætte nogle tal på et eksempel.
💰 Finansiering
- Boligpris: 2.500.000 kr.
- Egenbetaling: 500.000 kr.
- Sagsomkostninger: 50.000 kr.
- Istandsættelse: ?
Vi tager udgangspunkt i at købe en bolig til 2.500.000 kr. og en egenudbetaling på 20%, så der ikke skal tages noget banklån, men udelukkende optages et realkreditlån. Jeg går ud fra i alt 50.000 kr. i diverse sagsomkostninger. Det kan sikkert gøres billigere, men stort set alle steder jeg ser eksempler, lyder de på +40.000 kr. så for nemhedens skyld har jeg sat det til 50.000 kr.
Jeg aner ikke, hvad jeg skal sætte istandsættelse til, så læg eventuelt selv et beløb oveni.
Samlede finansieringsomkostninger: 550.000 kr.
💵 Løbende finansiering
Den løbende finansiering er lidt en joker, for der kan være mange bevægelige dele og de ændrer sig hele tiden i takt med udviklingen i renten og den slags komplicerede sager.
I eksemplet går vi ud fra, at der ikke skal optages et banklån. Det gør det hele lidt simplere.
Der findes så 2 typer af realkreditlån.
- Fast rente
- Variabel rente
Vores risikovillighed og generelle temperament stemmer bedst overens med at kende vores udgifter og vi ønsker derfor et lån med fast rente.
Her kan vi bruge beregneren fra Totalkredit til at hjælpe os med udgifterne.
Jeg vil opstille 2 muligheder i forbindelse med et lån med fast rente.
- Uden afdragsfrihed
- Med afdragsfrihed
I eksemplet her er der tale om et lån på 2.000.000 kr. til kurs på 98.62, en rente på 1.5% samt bidragssats på 0.74% og en løbetid på 30 år.
Uden afdragsfrihed giver det en månedlig ydelse på 8.219 kr., hvoraf de 4.486 kr. er afdrag på lånet. Efter skat svarer det til en ydelse på 7.264 kr.
Med 10 års afdragsfrihed giver det en ydelse på 4.352 kr. før skat og 3.238 kr. efter skat. Efter den afdragsfrie periode stiger ydelsen til 10.742 kr.
Vi runder lige lidt af for eksemplets skyld.
Samlede løbende udgifter til finansiering: 8.200 kr. eller 4.400 kr. om måneden
Beløbene her ændrer sig hele tiden på grund af kursudvikling på obligationsserierne, så de er på ingen måde mejslede i sten. Tværtimod er det nok sikkert, at laver du selv regnestykket med hjælp fra Totalkredits beregner, vil tallene være anderledes.
💸 Ejerudgifter
Ejerudgifter for eksemplet her inkluderer:
- Ejendomsværdiskat: 2.000 kr.
- Grundskyld: 1.000 kr.
- Grundejerforening: 100 kr.
- Forsikring: 300 kr.
- Renovation: 150 kr.
- Skorsten/Skadedyr: 50 kr.
Lad mig lige starte med at sige, at det her er noget af det sværeste at vurdere og finde gennemsnit for. Tak til husblog.dk for bedre at forstå ejerudgifter og bud på estimering af skatterne. De andre ting har jeg sjusset mig lidt frem til igennem diverse salgsopstillinger, blogs og andet.
Skatterne er lidt svære at vurdere, fordi der er stor forskel fra kommune til kommune og de offentlige vurderinger er håbløse.
Sidstnævnte har jævnligt været oppe i medierne de senere år. Det er meningen, at der skal indføres et nyt system til offentlige vurderinger, men det er forsinket. Pt. betaler mange “for lidt i skat” på deres bolig og især Københavnske lejlighedsejere kan nok se frem til en noget større skat på sigt, når det nye system tages i brug.
Samlede ejerudgifter: 3.600 kr. om måneden
💡 Forbrug
- Varme: 1000
- Vand: 800
- El: 800
Udgifter til varme er den sværeste af disse at vurdere, fordi der er meget stor forskel afhængigt af boligens stand og kilden til opvarmning. I eksemplet har jeg valgt fjernvarme svarende til et forbrug på ca. 18.000 kWh og omkostninger på næsten 13.000 kr. afrundet til 1.000 kr. om måneden.
For både vand og el har Bolius eksempler for en typisk dansker og et par med børn. Par med børn bruger gennemsnitligt 9.460 kr. om året på elregningen og 9.983 kr. på vandregningen. Jeg runder af til 800 kr. for hver post.
Samlede udgifter til forbrug: 2.600 kr. om måneden
👨🔧 Vedligehold
Vedligehold er også ret svært at estimere som gennemsnit, da der her kan være gigantisk forskel. Er der tale om nybyggeri eller et “hus med potentiale”, som det hedder i ejendomsmæglersprog.
Er der tale om en lejlighed indgår beløbet ofte i ejerudgifterne enten i form af et højere beløb til grundejerforening eller en ejendomsfond.
Jeg sætter beløbet til 1.000 kr. da Bolius i et eksempel for, hvad det koster at eje ens bolig bruger det beløb.
Samlede udgifter til vedligehold: 1.000 kr. om måneden
🧾 De samlede udgifter til at eje
Først er der de 500.000 kr. til udbetaling og 50.000 kr. i sagsomkostninger. Her er der tale om en engangsudgift.
Så er der de samlede månedlige omkostninger som uden afdragsfrihed beløber sig til:
- Løbende finansiering: 8.200 kr.
- Ejerudgifter: 3.600 kr.
- Forbrug: 2.600 kr.
- Vedligehold: 1.000 kr.
I alt: 15.400 kr.
Efter skat pga. rentefradraget er beløbet 14.400 kr. Omkring de 4.500 kr. Er afdrag på lånet.
Er eksemplet med afdragsfrihed beløber det sig til:
- Løbende finansiering: 4.400 kr.
- Ejerudgifter: 3.600 kr.
- Forbrug: 2.600 kr.
- Vedligehold: 1.000 kr.
I alt: 11.600 kr.
Efter skat pga. rentefradraget er beløbet 10.400 kr.
Afdragelse på gælden er naturligvis opsparing til en selv, men anskuet som en investering, er det en lidt spøjs en af slagsen. Den sættes i mursten, som ikke giver et løbende afkast. Den er derfor løbende at forstå som en illikvid investering. Skal pengene realiseres, skal boligen sælges og dermed skal der enten købes en ny eller vi skal overgå til en lejebolig.
Reklame
Kvikbolig er Danmarks største lejeboligside, hvor du kan søge mellem tusindevis af boliger i hele Danmark hurtigt og let.
Et hjem er også forbundet med en masse følelser og ikke bare en kold investering, man sådan uden videre kan sælge uden, at det har nogle indre konsekvenser også.
Dertil skal det lige tilføjes, at det sandsynligvis er urealistisk af finde en passende fremtidssikret bolig til de penge i og omkring København. Vi skal nok op i 3-4 millioner kroner. Vi kan nok godt finde en fin 2-værelses lejlighed, der vil passe os fint nu, men med en passende tidshorisont, er det nok ikke et fremtidssikret køb.
Som jeg har skrevet om tidligere, er vi ikke sikre på, hvad vores plan for de næste 10 år er. Vi er ikke engang sikre på, at det er her vi skal bo de næste 10 år. De næste 2-3 år? Helt sikkert.
Et liv i forstaden med ekstra transporttid er ikke noget, vi ønsker os for nu.
Plus, at der rasles med sablerne for politisk indblanden i håbet om at lægge en dæmper på prisudviklingen med afskaffelse af rentefradraget og et farvel til afdragsfrihed også.
Det er ikke første gang, at boligmarkedet søges styret med politisk hånd.
🙋♂️ Konklusion
Der er flere ting, der springer i øjnene på mig. Tager vi et lån med afdrag, vil de månedlige udgifter stadig være ret høje, de vil faktisk være ca. de samme som for vores lejebolig. Efter skat er omkostningerne ca. 14.500 kr. og kun de 4.500 kr. af dem er afdragelse på gælden.
- Der er stadig 10.000 kr. der ryger ud af vinduet som ejer.
De månedlige udgifter, hvis vi tager udgangspunkt i eksemplet uden afdrag er ca. 10.500 kr. Og her afdrages der ikke yderligere på gælden.
Ved at købe en bolig til prisen i eksemplet, kan vi altså enten have månedlige udgifter, der er stort set de samme som ved vores lejebolig i dag, men, at de 4.500 kr. går til afdrag på gæld og dermed opsparing i egen bolig.
Eller vi kan sænke omkostningerne til 10.500 kr., men uden afdrag.
- Der skal altså stadig tjenes de samme penge, nogle af dem går bare til opsparing eller også skal vi tage en større risiko med lånet.
Jeg er ikke helt sikker på, hvad jeg tænker om det i forhold til jagten på økonomisk uafhængighed.
Det er ikke så mærkeligt, hvis man kan blive lidt nervøs ved at se på prisudviklingen på det københavnske boligmarked.
Grafen stammer fra Eriks uovertrufne DK finance modeller, denne om huspriser og renter.
Vores situation taget i betragtning, manglen på klarhed for de næste 10 år, regneeksemplet, det brandvarme boligmarked samt mulighed politiske indgreb gør, at vi nok bliver siddende i vores lejelejlighed lidt endnu.
Økonomisk kan vi ikke se, at det skulle give mening at købe lige nu. Vi giver sandsynligvis afkald på et indskud og får nye 50.000 kr. i direkte omkostninger. Med en måske relativt kort tidshorisont og økonomi til en mindre bolig er det ikke en acceptabel risiko for os.
Grundlæggende kan det siges, at med en kort tidshorisont giver det mest mening at leje og med en lang tidshorisont giver det mest mening at eje.
Her gælder det så, at få defineret, hvad skellet imellem en kort og en lang tidshorisont er. Mit bud er 10 år.
Derfor køber vi ikke bare en bolig.
Medmindre drømmehuset viser sig.
Reklame
✔️ Norm Invest – Få en gratis investeringsplan
✔️ YouGov – Tjen penge på at udfylde undersøgelser
✔️ Firi – Køb bitcoins hos Nordens største kryptobørs
Hej Sune.
Det lyder fornuftigt og velovervejet. Et par kommentarer jeg tænker når jeg læser det:
1. Du kan måske også se lejeboligen som en luksus (positivt ment), godt beliggende, nem hverdag og god tilværelse, og det betaler man så ret dyrt for, og det er jo fint når man er glad for det og nyder storbylivet. Og et stort plus i FIRE sammenhæng er minimalt tidsforbrug, risiko og bekymringer sammenlignet med ejerbolig (med mindre man køber en næsten ny lejlighed helt uden grund, vedligehold og projekter måske…).
2. Ejerbolig. Jeg ser det bare som et vigtigt element / måde at opnå FIRE på. Hvis man i stedet for investering i et stykke tid sætter det meste ind på at afbetale boligen i dit eksempel på 8-10 år, bor man derefter stort set gratis og har nået langt i graderne mod økonomisk frihed, mens lejeboligen sikkert er steget 3% i husleje om året i mellemtiden. Det kunne man også opnå lynhurtigt hvis man var heldig og fik en billig andelsbolig eller ældre lejebolig med lav husleje eller flyttede til et billigt hus et eller andet langt ude sted (uattraktivt for de fleste).
Men så er der jo lige det med at man gerne skal have opbygget så meget investering som muligt der kan give afkast, og der er det jo gætværk om boligmarkedet eller aktier vil stige (eller falde) mest over de næste X år, og hvor man bør prioritere sine penge hen.
Nå ja, og boligkøb set som investering er vel egentlig en gearet investering for lånte penge, så det kan gå rigtigt godt eller rigtigt dårligt meget hurtigt 🙂
Mvh Jonas
Hej Jonas,
1. Ja det har du ret i og det gør vi nok også.
Generelt er det en svær situation at være førstegangskøber i og omkring København for øjeblikket.
/Sune
Til Jonas: Meget afhænger naturligvis af risikovillighed og personlige præferencer, men matematisk er der ingen tvivl om, at det er en herredårlig idé at smide al overskydende likviditet ind i ejendommen som ekstraordinære afdrag. Sidst jeg checkede, var renten på et 30-årigt fastforrentet prioritetslån på 1½ %. Passiv indexinvestering vil over tid formodentlig give det 4-dobbelte afkast – eller bedre.
Jens: Du har ret, det er bare svært at komme overens med tanken om at det nærmest er en god idé at skylde penge væk med de lave renter, ikke min mentalitet. Pointen var bare: Hvis du en dag har betalt din ejerbolig ud og kan bo i den mange år endnu, så er det en god dag i forhold til økonomisk frihed!, særligt hvis det sker inden man er i pensionsalderen 🙂
En bolig er rigtigt nok ikke en investering hvor du kan forvente afkast over tid som med aktier. Men det er et værn mod inflation, hvor du binder din fremtidige indtægt (gearet investering) til det nuværende pris niveau. Det er over tid en stor fordel. Der er mange muligheder for omlægning af lån eller afdragsfrihed, der inden for kort ejertid kan sænke ydelsen en del. Det største skel i formue i DK er mellem boligejere og lejere. I jeres situation ville jeg bløde lidt op omkring at lægge 20%. Et banklån på f.eks. 200.000 kr. ville give jer mulighed for at købe en væsentligt bedre bolig.Tak for en god Youtube kanal.
Hej Niels,
Tak for dit input 😊
/Sune
Hej Sune,
Som altid tak for et godt indlæg, som jeg dog synes bærer lidt præg af at være et partsindlæg fra en dedikeret lejer 🙂
Udover de alle gode punkter omkring at boligkøb er en inflation sikre investering, med mulighed for stor gearing og udover afkast også opfylder et vigtigt behov (tag over hovedet) synes jeg du glemmer følgende punkter:
1) Jeg synes du forklejner de kr 4.500 du afdrager hver måned (eller sænker din udgifter med)… Hvor kan du ellers spare så meget på dit budget?
2) Tidshorisont – jeg mener ikke det er det enkelte huskøb man skal se på med 5-10 år horisont for at det ikke er spekulation. Det er det at være ejer frem for lejer på den lange bane du skal se på. Hvis priserne falder er det (som oftest) generelt markedet det falder, dvs. hvis du får andre behov og må sælgende i et faldende markedet , sælger du billigt og køber igen billigt. Selvfølgelig kan man ende teknisk insolvent – men jeg vil våge at påstå at flere er blevet millionærer på at være boligejer i Købehavn end der er end med stor gæld.
3) Argumentet om, at du ikke vil eje fordi priserne er høje, skulle jo også afholde dig fra at købe aktier. Prøv at tegne kurven over aktiepriserne de sidste 25 år, baseret pp den udvikling er det jo også tosset at købe aktier – og især de der amerikansk aktier, som er steget mest (men udgøre størstedelen af de passive verdensindex).
4) Ejerboliger i København (og omegn) er desuden begrænset i antal og efterspørgelsen stiger hurtigere end udbuddet vokser. Det betyder at priserne stige. “Køb jord. De laver det ikke mere” sagde forfatteren Mark Twain.
5) sidste men ikke mindst siger du at ejerbolig er “en illikvid investering”. Det mener jeg er helt forkert. Låneomlægning, tillægslån, nedsparing osv. er alle metoder til at gøre ejerboligen til en aktiv investering. Desuden er muligeheder for udlejning og Airbnb typisk bedre i ejerboliger end lejeboliger.
For mig personligt har det at være boligejer i høj grad hjulpet til at gøre mig FI.
Hej Torben,
Mange tak.
Jeg opfatter bestemt ikke mig selv som dedikeret lejer, nok nærmere fremtidig skeptisk boligejer 🙂
Og tak for dine gode input, de er bestemt værd at tænke over.
Med til ligningen hører jo bare, at det stort set ikke er muligt at købe noget i eller omkring København til 2.5, så vi skal endnu højere op i pris. Det på et tidspunkt, hvor alle råber og skriger på indgreb, skatterne på bolig, især i København og især på lejligheder kommer til at stige og vores sigte ikke nødvendigvis er ret langt. Det er bare ikke det helt rigtige grundlag at foretage sådan et køb på.
/Sune
Det er rigtig fint, Sune. Det handler om valg.
Men investering i fast bolig har været den absolut største bidragsyder til at nå et mål om økonomisk frihed for mit vedkommende. Jeg købte en lejlighed i starten af 2019 og solgte den i slutningen af 2020 med en gevinst på 2 mio. kroner. Denne gevinst er tilmed skattefri, hvilket gevinst på aktier ikke er. Det vil sige, at jeg har tjent omkring 1 mio. om året skattefrit. Plus, den opsparing man selv har lavet oven i boligen er også frigivet. Så nu har jeg omkring 4 mio. i aktier og bor til leje. Indtil jeg finder en ny bolig jeg kan se fornuften i at købe.
Hej Jens,
Det lyder som en god handel og i bakspejlet, selvfølgelig en god beslutning. Det er dog aldrig til at forudsige fremtiden og lige pt. er jeg noget nervøs for at skulle købe en lejlighed i København.
/Sune
2 million in 2 years? hard to believe, may be you are trying to justify yourself about your buying decision 🙂
Der er nogle unikke forhold i Danmark, der gør at den normale FIRE model ikke er optimal. Det synes jeg der mangler debat om. Det er kun boligmarkedet, der virkelig kan gøre en forskel for lønmodtagere. Det er dog risikabelt, med mindre man har stabil indtægt og mulighed for at blive boende i mange år. I bagklogskabens klare lys, havde vi alle købt dyr bolig på Frederiksberg og Nvidia aktier.
Der mangler en masse faste udgifter som husforsikring, renovation, spildevand m.m. Vedligeholdelse kræver mere en 12.000 om året. Der skal henlægges til bl.a. tag, centralvarme anlæg m.m der har begrænset levetid. En varmtvandsbeholder har en normeret levetid på 5-15 år (lidt afhængigt af mærke). En varmepumpe har ca. 10-15 års levetid. Centralvarme anlægget skal serviceres mindst en gang om året af fagmand. Så er der vedligehold af vinduer og diverse gummilister langs døre m.m. Hvis noget bliver utæt koster det kassen i opvarmning om vinteren. Rigtigt mange huse fås ikke til under 3.000,- kr i ejendomsskatter pr. måned. Desuden bruger centralvarmen og pumper strøm, som lejere normalt ikke betaler over deres strømforbrug. Så man kan ikke sammenligne en lejers forbrug med forbrug i et hus. Specielt ikke, hvis huset opvarmes med en varmepumpe. Så beregningerne er mig en kende optimistisk.
“Så beregningerne er mig en kende optimistisk.”
Selvfølgelig er de det. Vi prøver her på en simpel måde at sammenligne tingene. Det vil aldrig blive præcist og er heller ikke formålet. Formålet er at nuancere en diskussion som ofte bare er: “det er altid bedst at eje, at leje er penge ud af vinduet”.
Det bedste er at købe fast ejendom som ung, skriv dig op til en lejet bolig med lav husleje. I de år du bor i ejerbolig får du børn, efter at børnene er flyttet hjemmefra tager du imod tilbud for boligselskaber med lav boligudgift nem at f´å der du har været skrevet op i 25-30 år, sælg din bolig og bo til leje for 5000-6000 kr. og investerer din formue fra salg i oblikationer og aktier så du har det godt i din alderdom